Was Sie über Rauchwarnmelder wissen sollten

Welche Räume müssen ausgestattet werden?

Pflicht in allen Bundesländern: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut (oder angebracht) und betrieben werden, dass Brand­rauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Baurecht ist Ländersache und somit ist Rauchwarnmelderpflicht verbindlich in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegt und kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein.

Der Eigentümer besitzt in jedem Fall die Aufsichtspflicht (Verkehrssicherungs- und Sorgfaltspflicht) und muss die Einhaltung der Gesetzgebung sicherstellen.

Muss ein Mieter den Einbau / Austausch / Wartung von Rauchwarnmeldern dulden?

Hier handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme des Vermieters, die der Mieter zu dulden hat, da sich dadurch die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Im Rahmen dieser Modernisierung müssen die mit Rauchwarnmeldern auszustattenden Räume von Handwerkern, Bauunternehmern etc. besichtigt werden, um die erforderlichen Maßnahmen ermitteln zu können bis hin zur Endkontrolle zum ordnungsgemäßen Einbaus der Rauchwarnmelder.

Die Duldung der Modernisierung bedarf keiner Zustimmung seitens des Mieters, sondern bedeutet nur deren Kenntnisnahme. Der Mieter darf die Modernisierungsmaßnahmen nicht behindern und muss dem Vermieter und den vom Vermieter beauftragten Personen zur Durchführung der Modernisierung den Zugang zu den Räumen gestatten. Alle im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen auftretenden Beeinträchtigungen wie Gerüche, Geräusche, Erschütterungen etc. sind vom Mieter hinzunehmen.

ACHTUNG: Änderung der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen zum 1.1.2019

Wer trägt die Kosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern?

In erster Linie hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, die der Erhaltung / Instandsetzung der Mietsache bzw. Teilen der Mietsache dienen. Dazu zählt auch die jährliche Wartung zur Sicherstellung der Funktionstüchtigkeit von Rauchwarnmeldern. Die durch die Wartung entstehenden Kosten muss zunächst der Vermieter übernehmen, kann diese jedoch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter übertragen, da es sich um Betriebskosten nach § 1 Absatz 1 S. 1 BetrKV, § 556 Absatz 1 S. 2 BGB handelt, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache laufend entstehen.

Sind Kosten für den Ersteinbau von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlagefähig?

Der Vermieter hat bei der Erstausstattung die Wahl die Rauchwarnmelder zu kaufen oder sie zu mieten / leasen.
Bei Kauf können bei Vorliegen der weiteren gesetzlichen Voraussetzung die Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung an den Mieter weitergegeben werden. Unklar ist, ob Kosten für Miete / Leasing von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Für die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter kann mit der Heizkostenverordnung argumentiert werden: „Zu den Kosten des Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören ... die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ...“. Der Verordungsgeber lässt somit auch bei anderen Betriebskostenpositionen die Umlage von Mietkosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrede zu.

Gegen eine Umlage der Betriebskosten auf die Mieter spricht die Argumentation, dass es sich bei Miet- oder Leasingkosten um Anschaffungskosten handelt, die nicht die Definition des Betriebskostenbegriffs erfüllen.

Ist die Fernwartung von Rauchwarnmeldern zulässig / möglich?

Die neue Fassung der DIN 14676-1 („Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung – Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung“) ist Dezember 2018 erschienen. Erstmalig wird die teilweise oder vollständige Ferninspektion von Rauchwarnmeldern – zusätzlich zur erprobten Vor-Ort-Inspektion – als gleichwertiges Verfahren der Instandhaltung bzw. Prüfung beschrieben. Die Anwendung von ferninspizierbaren Rauchwarnmeldern erhält somit durch die neue Fassung der Norm eine verlässliche Grundlage. Im Rahmen der Ferninspektion wird Folgendes geprüft:

  • Prüfung der Energieversorgung / Rauchsensorik
  • Prüfung auf Demontage des Rauchwarnmelders
  • Prüfung auf Beschädigungen, die die Funktionsweise beeinträchtigen können
  • Kontrolle des Warnsignals
  • Prüfung auf freie Raucheintrittsöffnungen
  • Umfeldkontrolle (vorgeschriebener Mindestabstand)